Si te acabás de mudar a Puertos, esto es lo que necesitás saber antes que nada: Puertos no es una ciudad y no es un barrio privado. Es una estructura bastante más compleja, con varias figuras jurídicas, distintas, cada una con sus estatutos, reglamentos y centros de costos en la que los vecinos no participan.

Administradas por una entidad de segundo nivel.

Esa entidad es la que contrata y paga, tiene la representación jurídica, firma acuerdos con terceros, define cuáles son los gastos comunes y cómo se distribuyen, y recauda los aportes.

A diferencia de un barrio privado tradicional, quien administra todo Puertos es una S.A. sin participación vecinal. Asociación Vecinal Puertos S.A. no está conformada por ningún vecino ni se gestiona bajo las normas de propiedad horizontal que el Código Civil define para conjuntos inmobiliarios. Es una S.A. cuyo único accionista es Consultatio, y como tal nombra a todas sus autoridades.

Según el boletín oficial figuran como, Presidente: Aníbal Roberto Gómez. Vicepresidente: Cristian Luis Gerlero. Directores Titulares: Gonzalo Martín de la Serna. José Ignacio Ruiz Jauregui. Directores suplentes: Joaquín Aguilar Pinedo. Guillermo Zschunke. Julián Montes de Oca

Las actas de directorio y de asamblea que generan costos para los vecinos, y que serían el soporte legal de varios de los gastos que se nos transfieren, son secretas.

Uno de los mayores conflictos en Puertos es la discrecionalidad y el secretismo en la toma de decisiones que nos afectan y cuyos costos nos transfieren.

Los vecinos de Puertos no participan en la gestión de los espacios comunes de Puertos, ni siquiera en los barrios privados, hay una percepción de que sus necesidades no son tomadas en cuenta, no hay un espacio de diálogo y consenso entre la desarrolladora y los vecinos.

Si bien logramos que se comience a publicar información, sigue siendo muy difícil un control de la razonabilidad y la trazabilidad legal de los gastos que se nos transfieren, tampoco hay criterios claros para la distribución de esos gastos entre todos los actores de Puertos y es casi imposible el control de ingreso y movimiento de fondos.

Tampoco hay un criterio uniforme para la aplicación de reglas comunes, sobre todo en la gestión de mora.

Puertos esta compuesto por:

  • Son espacios privados cerrados, donde solo pueden ingresar sus propietarios o visitas,
  • Los costos de cada “lote” son afrontados por cada propietario.
  • Hay espacios comunes, propiedad colectiva de cada vecino de ese barrio (plazas, SUM, calles)
  • Los costos de estos espacios se reparten entre todos los vecinos de ese barrio.
  • Hay reglamentos internos particulares de cada barrio.
  • Los barrios tienen un perímetro bien definido y un plano con su delimitación y los lotes privados que lo componen.
  • Salvo Centro puertos, Consultatio se niega a aportar un plano del barrio, los vecinos no conocen el espacio que ocupan los lotes privados o cuáles son las áreas públicas, tampoco sus límites están bien definidos ya que no hay un cerco perimetral.
  • Más que un barrio debería considerarse un espacio privado de acceso publico.
Centro comercial de la 25 Jumbo, Volta etc.; Malba, Unido, otros locales comerciales.
  • Son espacios privados, donde hay edificios privados y locales comerciales.

  • Los costos propios de cada “lote” deberían ser afrontados por cada propietario.

  • Hay espacios comunes propiedad colectiva de todos los dueños,  los costos de estos espacios comunes deberían ser cubiertos por los dueños de cada “lote”, el ingreso de externos tiene que ver con intereses comerciales particulares.

  • En estos sectores hay algunos edificios pero en su mayoría, locales comerciales y oficinas.

  • Todos los locales comerciales y oficinas de Puerto son propiedad de Consultatio.

  • La necesidad del ingreso de clientes a esos locales genero que los espacios estén abiertos al público, los externos no propietarios puedan ingresar.

  • Estos espacios privados de acceso público, no tienen sus perímetros delimitados, ni AVP ni Consultatio aportan planos, lo que impide un control adecuado de que los gastos particulares de estos espacios, no se estén trasladando al resto de los vecinos de Puertos.

  • Por ejemplo nadie sabe donde empieza o donde termina el centro comercial de la ruta 25, un espacio privado que debería afrontar todos sus gastos internos, pero donde termina el espacio privado y donde comienza el espacio público que mantenemos todos los vecinos de Puertos, es algo que se mantiene en secreto.

  • La falta de planos o la delimitación clara de los lotes privados internos, dificulta incluso a los vecinos de esos espacios, controlar que no se les transfieren costos de otros sectores.

  • Los espacios beneficiados por esta falta de claridad, son los locales comerciales de Consultatio.

  • Hay reglamentos internos, pero solo pueden ser aplicados a los propietarios, hay un poder de policía limitado con los externos que ingresan.

  • Quien administra Puertos no tiene vinculación jurídica con los inquilinos de los locales comerciales u oficinas, no puede intimarlos por deudas ni aplicarles multas.

  • Quienes realizan la explotación de estos locales, están vinculados a Consultatio no a Puertos.

  • Es consultatio el responsable de afrontar las “expensas” de sus locales, cubrir la mora o las multas por incumplimientos.

  • Es Consultatio el que define a quien le alquila y que rubros habilita.

La troncal desde la 25 hasta la salida de Puertos por Av de los Lagos
  • Para estos espacios Consultatio solicitó y obtuvo por 5 años la guarda (no la propiedad) con la obligación de mantener y controlar, no pueden impedir el acceso de externos.
  • Los costos para mantener y controlar estos espacios son transferidos a todos los actores de Puertos bajo los criterios que la administradora define.
  • El poder de policía de la administradora es limitado, la aplicación de reglamentos se realiza solo a vecinos de Puertos.
  • Hay un “control” de ingreso donde se debe acreditar identidad, pero no queda claro que se pueda impedir el ingreso.
  • El municipio en cualquier momento puede rescindir el convenio y recuperar estos espacios.
  • No hay un plano donde se detalle claramente la delimitación o el espacio que ocupa.
  • El tramo entre la salida de Puertos y la subida a la autopista no es parte de Puertos, tampoco es del municipio.
  • Es un espacio privado externo a puertos, cuyos gastos de mantenimiento y gestión AVP nos transfieren a los vecinos de Puertos.
  • A la fecha no logramos que la administradora nos aporte ningún documento donde figure que LOS VECINOS DE PUERTOS tenemos que hacernos cargo de esos costos.
  • Los colegios son espacios privados, que ejercen el comercio y tienen clientes particulares.
  • Deberían cubrir  todos sus gastos internos, no queda claro que lo hagan.
  • Tienen acuerdos con la desarrolladora que aparentemente les otorga beneficios, nunca logramos que AVP nos aporte una copia o nos aclare en que consisten esos beneficios.
  • Deberían aportar al mantenimiento de los gastos comunes de Puertos en la proporción del impacto que causan, cientos de externos ingresan diariamente a Puertos. No queda claro que lo hagan.
  • No queda claro porque los vecinos deberíamos asumir costos propios de los colegios, definen unilateralmente, sin prioridad para los vecinos de Puertos ni una cuota diferencial, a que alumnos inscriben.
  • Los padres que ingresan y los alumnos que concurren, son clientes de los Colegios, estos deberían hacerse cargo de cualquier daño o costo que generen en Puertos.
  • Como parte del acuerdo con Consultatio, los colegios  pueden usar los espacios deportivos mantenidos por todos los vecinos, (salvo la pileta) no queda claro que aporten a su mantenimiento en la misma proporción que el resto de los vecinos de Puertos.
  • Diariamente el ingreso de externos a los colegios, genera enormes problemas de tránsito ya que no hay un diseño vial adecuado.
  • Los administradores de Puertos consideran que los guardias necesarios para controlar son un “costo ciudad”, por el contrario los guardias que deben controlar los pasos peatonales mal diseñados, en horario escolar, son transferidos a cada barrio en particular.
  • Son espacios privados, cedidos por la desarrolladora al administrador de puertos, no queda claro si Consultatio mantiene la propiedad, entendemos que si por que en puertos no hay subdivisiones oficiales.
  • No tienen personería jurídica propia, sus gastos y costos, son los gastos y costos de la administradora y se transfieren a todos los lotes como el resto de los gastos de Puertos.
  • A pesar de que son un gasto comun de la administradora, en la liquidacion de gastos se desprenden del item “gastos comunes” y se detallan como “Club Puertos”.
  • Los vecinos de puertos no son “socios” del Club Puertos, que no existe como tal.
  • No tienen la posibilidad de adherirse o darse de baja si no usan las instalaciones.
  • Lo que se les transfiere no es “una cuota” es simple y llanamente los gastos de mantener otra de las estructuras de AVP, los gastos no tienen techo y todo lo que consuma el club se divide entre los actores de Puertos.
  • Los locales comerciales y las oficinas no cubren este costo, a pesar de que es un gasto de la administradora.
  • No queda claro si los colegios pagan ese aporte ni si se calcula en proporcion a la cantidad de sus clientes que usan las instalaciones (probablemente la mayoria no viven en Puertos).
  • Ademas de los costos de mantenimiento de las instalaciones, cada actividad tiene costos particulares, estos servicios estan tercerizados.
  • A cada vecino que realiza una actividad se le cobra aparte un monto que contempla, costos y ganancia de quien brinda la actividad y un extra que genera un fondo que recauda y administra AVP a su solo criterio, no se usa ese aporte para disminuir la carga que afrontan los vecinos que no usan pero mantienen las instalaciones.
  • En Nordelta, desarrollo en el que se inspiro Puertos, el club es una persona juridica separada de la administradora de Nordelta, sus costos no son afrontados por todos los vecinos de Nordelta, solo por los que libremente definen adherirse.
  • Eso genera mayor transparencia, optimizacion de costos ya que solo pueden usar los fondos que ingresan por actividades o por cuota social y atomizacion del riesgo.
  • En Puertos los juicios y costos de Club y Nautico son juicios y costos de la administradora y por lo tanto afrontados por todos los vecinos.
  • Son los espacios que la desarrolladora todavia no urbanizo.
  • No aportan a los gastos generales de Puertos (salvo un proporcional de mantenimiento laguna).
  • No se le aplican los reglamentos de Puertos.
  • No fueron “transferidos” ni gestionados por AVP.
  • La desarrolladora define en que momento le “transfiere” uno de estos espacios a AVP.
  • Lo esperable es que la transferencia se realice mediante un documento formal, donde se acompañe un plano que delimite el sector y se deje constancia de los pendientes.
  • Tambien que AVP antes de aceptar estos espacios realice un control adecuado ya que cualquier costo de remediacion futuro sera transferido a los vecinos.
  • No queda claro que AVP siendo una empresa controlada de la propia desarrolladora tenga libertad para realizar estos controles y se vienen generando varios conflictos en barrios donde los vecinos encuentran que se les trasladan la resolucion de incumplimientos de la constructora.
  • La desarrolladora anuncio el inminente inicio de la construccion de un nuevo barrio lindero a Puertos, el barrio Nautico Cauces.
  • Este barrio no esta dentro de la delimitacion actual de Puertos, informalmente Consultatio ya declaro la intencion de que el el canal navegable necesario para que el nuevo barrio se considere “nautico” sea mantenido con fondos de todos los vecinos de Puertos no solo con los propietarios de Cauces o de quienes tienen amarras.
  • Ya que el canal navegable “seria” de todo Puertos no solo del barrio Cauces.
  • Para que Cauces se integre a Puertos deberia obtener primero una aprobacion Municipal y provincial que todavia no queda claro que exista y para que el canal navegable de un barrio particular sea mantenido por todos los vecinos de Puertos AVP deberia aceptar ese canal como un “espacio comun”.
  • Se vislumbra un enorme conflicto por este tema en el corto plazo.

¿Que significa haber comprado un lote en puertos?

Lo principal es tener en cuenta que NO SOMOS PROPIETARIOS,  NO SOMOS ACCIONISTAS Y HASTA QUE ESCRITUREMOS, NO VAMOS A FORMAR PARTE DE NINGUNA DE LAS S.A. que controla Puertos.

Sólo firmamos, al momento de la compra, una “cesión de derechos” sobre un boleto de compraventa de un lote.

NO ADQUIRISTE NINGÚN LOTE.

En dicha cesión la desarrolladora se comprometió que, al momento de la escritura, nos iba a entregar una acción de la S.A. de nuestro barrio.

Es decir, que tanto la compra del lote como la entrega de la acción serían… en “expectativa” y se proyectan a un futuro incierto, la desarrolladora no comprometió ningún plazo concreto.

  • Ni Puertos, ni cada uno de los barrios que lo integran, son gestionados por una “Administradora de Consorcios”, toda vez que ni la Asociación Vecinal Puertos S.A. “AVP” (quien gestiona Puertos), ni las S.A. barriales, cumplen con los requisitos que establece la ley, mucho menos están inscriptas en el Registro de Administradores de Consorcio de la Provincia de Buenos Aires.
  • Son simples sociedades anónimas inscritas en el Registro de Personas Jurídicas de la Provincia.
  • A diferencia de otros barrios, que eligieron organizarse como una S.A. (Sausalito)  en Puertos ningún vecino es accionista de las S.A.
  • El unico accionista de todas estas S.A. es Consultatio, todos los directores son nombrados por la desarrolladora ya que representan a SUS acciones.
  • Por lo tanto, no hay consorcio. ni siquiera S.A. integrada por los vecinos.
  • En Puertos NOS HAY EXPENSAS. Lo que se nos liquida mensualmente, es un presupuesto semestral… de gastos futuros.
  • Ni siquiera son los gastos reales.
  • Cuando ejecutan, por falta de pago a algún vecino de Puertos, no lo hacen por la falta de aportes a los gastos reales del barrio, sino sobre ese presupuesto “estimativo” que nos liquidan.
  • Justamente, el que no se liquiden expensas y que quien administra no lo haga conforme la ley de propiedad horizontal para barrios cerrados, genera que a todos los barrios de puertos se les rechace la vía ejecutiva para recupero de mora.
  • Si no se cumple la obligación de administrar bajo el modelo de administrador de consorcios… porque la justicia habilitaría una vía específica para este tipo de entidades.
  • Cada barrio de Puertos, es administrado por una S.A., cuyo único accionista es la constructora.
  • Hoy ningun vecino de Puertos tiene acciones, la entrega de las mismas esta condicionada a que Consultatio escriture los barrios.
  • Hay barrios con mas de 15 años cuyos tramites de escrituracion y subdivision todavia no finalizaron.
  • Igual cuando escrituremos y nos trasladen las acciones, Consultatio se reservo mayoria, seguir nombrando presidente y vice de cada S.A. solo vamos a  poder nombrar un director por la minoria.
  • Aun reuniendo a todos los vecinos del barrio la mayoria accionaria que se reservo Consultatio, genera que no podamos rechazar ningun punto que le interese aprobar.
  • El directorio de las S.A. barriales actuales, esta compuesto por tres empleados de Consultatio.
  • Consultatio ejerce un control activo y real sobre cada S.A., aun cuando ya vendieron todos los lotes del barrio.
  • Todas las decisiones de los barrios, son tomadas unilateralmente por los directores que representan y solo le rinden cuentas a Consultatio.
  • Estos directores, toman definiciones que nos afectan, nos trasladan obligaciones y costos… en reuniones de directorio…cuyas actas son secretas
  • Para disimular una participacion que nunca se concreto, durante un tiempo, algunos vecinos fueron nombrados directores en las S.A. barriales.
  • Estos vecinos eran directores por Consultatio bajo la ley de sociedades anónimas con las obligaciones y responsabilidades que esta figura define.
  • Pero en la practica, la figura era decorativa, los vecinos que eran nombrados directores no tenian ninguna participacion en la toma de decisiones, no se les informaba de las definiciones que el presidente y vice habian tomado, ni siquiera se los convocaba a las reuniones de directorio de sus propias S.A. barriales.
  • Por el riesgo patrimonial que les generaba y por que la figura era decorativa los vecinos dejaron de aportar directores a estas estructuras.
  • En este marco, todos nos preguntamos, si todavia no somos accionistas…
  • Para que nos convocan a las asambleas barriales?
  • Al inicio de cada asamblea, se aclara que los vecinos de Puertos no son accionistas y por lo tanto…NO PUEDEN VOTAR.
  • EL UNICO QUE VOTA ES CONSULTATIO.
  • Supuestamente la desarrolladora, acompaña con un voto, lo que cada futuro accionista defina.
  • Esto ES INCORRECTO, las decisiones, ya fueron tomadas en otra mesa y los votos son siempre lineales con los intereses de Consultatio.
  • LOS VECINOS,  sólo tenemos “VOZ” en la asamblea.
  • Si bien todavia nos dejan hablar.
  • Lamentablemente las actas de asamblea las confecciona la gerencia de legales de AVP, la transcripcion de lo acontecido en la asamblea, en general elimina los reclamos de los vecinos y distorsiona el argumento de su rechazo a las medidas aprobadas.
  • Antes por lo menos teniamos la posibilidad de no firmar las actas que omitian cuestiones importantes.
  • Ahora los directores de AVP definieron que ya no es necesarias la firma de los vecinos y la misma esta condicionada a que no cuestionen la redaccion del acta.
  • Con eso eliminaron nuestra VOZ.

De la información disponible, los barrios, Acacias, Araucarias, Ceibos, Muelles, Marinas y Costas, son los únicos barrios que tienen la convalidación técnica otorgada por el Municipio de Escobar y la Provincia de Buenos Aires (07/12/2022) a pesar de ello, aún no cuentan con la subdivisión, la aprobación de Geodesia ni con la aprobación de una estructura de administración como exige la ley, por lo que dicha convalidación está siendo fuertemente cuestionada.

La fecha de la escritura es realmente incierta.

Escriturar es un trámite que depende exclusivamente de que la Constructora cumpla con todas las normas y  trámites Provinciales y Municipales, para lo cual no tendría ni compromiso concreto ni plazo cierto, por lo menos de los contratos analizados.

Los barrios restantes, Riberas, Amarras, Centro Puertos, Orillas y Nativas, directamente carecerían de dicha convalidación Municipal y Provincial, es decir, su plano no estária registrado ni en el municipio ni en provincia. De ser así, no existen ni el barrio y mucho menos los lotes.

Adjuntamos enlace donde obtuvimos la información.

https://urbasig.mgob.gba.gob.ar/rpuc/index.php

Si bien Consultatio SA emitió hace poco un nuevo comunicado, a través de la AVP, por el cual le informaba a los vecinos de Ceibos, Vistas y Marinas el estado actualizado de las escrituraciones, el mismo no presenta muchos avances respecto a lo comunicado en el año 2023.

Habiendo transcurrido más de 3 años de la primera comunicación, la mayoría de los barrios no fueron convalidados por la Municipalidad y ninguno fue aprobado por la Dirección provincial de Geodesia.

Las mensuras generales de los macrolotes continúan en trámite como en 2023 no hay subdivisión de lotes en ningún barrio de Puertos.

Los comunicados de la desarrolladora son producto de los permanentes reLo cierto es que, pese a habérselo requerido en numerosas oportunidades, tanto a la AVP como a la desarrolladora, el motivo real del estancamiento, sea por demoras administrativas o por la falta de adecuación a la normativa vigente, ninguna de dichas empresas han dado una respuesta concreta.

Recientemente hemos tomado conocimiento mediante un informe solicitado al Registro Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, que en el año 2013 dicho organismo dispuso un bloqueo registral sobre la matriz donde recae el emprendimiento Puertos del Lago.

El aparente motivo del bloqueo es la falta de mensura del desarrollo y las reiteradas subdivisiones que la desarrolladora venía realizando sin control. Entre ellas el desmembramiento a la Empresa Ospen SA en el año 2012.

Asimismo, de la documentacion obtenida aparentemente la Av. de Los Lagos, es de propiedad de Consultatio SA.

El tramo empezaría desde la bajada de la Panamericana hasta la Ruta 25, y no desde la entrada de Puertos como nos habían informado. Si bien solicitamos la documentacion que regula la supuesta formación de un consorcio realizado entre Consultatio SA y los otros emprendimientos aledaños (San Matías, El Cantón y Ospen) la AVP hasta la fecha definio ignorar nuestros reclamos.

Por lo que la trazabilidad legal entre las facturas del arreglo del viaducto y por el mantenimiento del corredor av de los lagos emitidas a nombre de AVP y pagadas por la administradora con fondos de los vecinos, sigue cuestionada.

Tampoco tenemos evidencias de lasupuesta distribución de estos costos entre los barrios aledaños.

Con éste bloqueo, sumado a la falta total de cumplimiento de las ordenanzas, decretos y resoluciones por parte de la desarrolladora respecto al uso de suelo, mensuras y subdivisiones, entre otros, la materialización de la escrituración es incierta.